秋冬季节，天气突变，强风天气多次来袭，异常天气却引起法律问题。关于“某小区一住宅楼外墙脱落砸伤人”、“外墙瓷砖脱落砸坏车辆”等飞来横祸的新闻屡见不鲜。相较人为的高空抛物，高楼外墙脱落导致的安全事故有着更大的不确定性及不可控性。那么，遇到此类事件受害者应当向谁追责？本文通过研习《民法典》以及经典案例，试作分析。

一、以案说法

2018年9月4日，谢某连与吴某英途径珠海市粤海中路君兰居小区内2栋1单元楼下时，被该建筑物外墙脱落的瓷砖砸中，导致谢某连头部重伤，送医院抢救无效死亡。经查，君兰居小区于2008年建成并通过竣工验收，建设单位为珠海市某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）。自君兰居小区交付使用至案发时，一直由珠海市某物业管理有限公司（以下简称物业公司）提供物业管理服务。

珠海市中级人民法院认为，根据《小区前期物业管理委托合同》，合同内容完全符合前期物业服务协议的要件。合同至今有效，故物业公司仍是君兰居小区的物业管理人，应依据合同约定对包括外面墙在内的物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。虽然并没有业主委员会授权物业公司对涉案外墙面进行维修，但物业公司应当尽到相应的管理工作，做好相应警示及安全防范工作，物业公司并未就此提供相应的材料加以证明，应承担举证不能的不利后果，应对谢某连死亡的损害后果承担侵权责任。

二、不同主体的法律责任

根据《民法典》规定，建筑单位及施工单位承担的是“过错责任”，即需要为自己的过错，如质量问题承担责任；业主和物业公司分别作为“所有人”和“管理人”，承担的是“过错推定责任”，即如不能证明自己没有过错，则应直接承担责任。

1.建筑外墙质保期内，建筑单位及施工单位应当赔偿损失。

关于建筑外墙的保修年限，依据我国《民用建筑节能条例》第23条及《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建筑物外墙保温工程及防渗漏工程的保修期最低为5年，外墙装饰工程的保修期最低为2年。

关于保修期内的责任承担，依据《建设工程质量管理条例》第41条及《房屋建设工程质量保修办法》第14条规定，建筑物在质保期内因质量缺陷造成损失，建设单位及施工单位应当承担赔偿责任，其中建设单位担责的，可向造成质量确认的责任方追偿。

因此，保修期内，一旦由于防水、渗漏、保温材料原因或外墙外饰面材脱落等原因造成致损致伤事故，应由建设单位及施工单位承担相应的赔偿责任，受害者可向建设单位（即开发商）及施工单位要求赔偿。

2.无论是否在保质期内，所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

依据《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

业主责任：依据《民法典》第271条、第273条及第281条规定，建筑物外墙属于建筑物共有部分，全体业主共同共有和共同管理，理应基于“所有人”的身份承担相应安全事故的共同赔偿责任。

物业责任：实践中，业主虽然拥有对建筑物共有部分的管理权利，但缺乏相应的检查、维修、管理能力与精力，往往会委托专业的物业服务公司代为管理。此时，依据《物业管理条例》第2条规定，物业公司接受业主的委托，对建筑物承担管理责任，对建筑物外墙的进行检查、维修、修缮等均为物业公司职责，若发生外墙脱落致人损伤事件，物业公司作为“管理人”应当承担相应责任。

三、高楼外墙出现脱落风险应当由谁来防范修复？

1.质保期内，施工单位应履行保修义务。

根据《建设工程质量管理条例》第39条第二款规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2.质保期满，所有人应履行维修义务。

按照《民法典》第273条规定，业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人，对建筑外墙有维修保养义务；同时，依据《民法典》第281条规定，建筑外墙的维修、更新和改造可以使用业主共有的维修资金。